क्यों रूजवेल्ट होटल की कीमत लगी एक अरब डॉलर?

न्यूयॉर्क/इस्लामाबाद — मैनहट्टन रियल एस्टेट की हाई-स्टेक दुनिया में, ‘लोकेशन’ (स्थान) को अक्सर अंतिम मुद्रा (ultimate currency) के रूप में वर्णित किया जाता है। पाकिस्तान सरकार के लिए, जो वर्तमान में एक अशांत आर्थिक परिदृश्य से जूझ रही है, वह मुद्रा ‘रूजवेल्ट होटल’ के रूप में साकार हुई है। 45 ईस्ट 45वीं स्ट्रीट पर स्थित यह सदी पुराना ऐतिहासिक स्थल अब केवल एक बंद पड़ा होटल नहीं है; बल्कि यह एक बहु-अरब डॉलर की पुनर्विकास रणनीति का आधार स्तंभ है, जिसका उद्देश्य देश की बैलेंस शीट को संकट से उबारना है।

7 अरब डॉलर के अंतरराष्ट्रीय मुद्रा कोष (IMF) बेलआउट समझौते के हिस्से के रूप में, इस्लामाबाद ने एक महत्वाकांक्षी निजीकरण अभियान शुरू किया है। इस प्रयास के केंद्र में रूजवेल्ट होटल है, जिसके लिए पाकिस्तानी सरकार कम से कम 1 अरब डॉलर के मूल्यांकन की उम्मीद कर रही है। हालांकि, एक रणनीतिक बदलाव के तहत, नकदी की तंगी से जूझ रहे इस दक्षिण एशियाई देश ने इसे पूरी तरह बेचने की संभावना को खारिज कर दिया है। इसके बजाय, उन्होंने एक संयुक्त उद्यम (Joint Venture) मॉडल को चुना है ताकि उस संपत्ति में अल्पसंख्यक इक्विटी हिस्सेदारी बरकरार रखी जा सके जिसे कई लोग “मैडिसन एवेन्यू की ग्रैंड डेम” कहते हैं।

एक अरब डॉलर की रणनीति: बिक्री के बजाय पुनर्विकास

रूजवेल्ट होटल, जिसने वैश्विक यात्रा पर कोविड-19 महामारी के विनाशकारी प्रभाव के बाद 2020 के अंत में मेहमानों के लिए अपने दरवाजे बंद कर दिए थे, अब एक क्रांतिकारी बदलाव के लिए तैयार है। रॉयटर्स की रिपोर्टों के अनुसार, पाकिस्तानी सरकार मौजूदा 1,000 कमरों वाली ‘बो-आर्ट्स’ (Beaux-Arts) संरचना को ध्वस्त करने या उसका व्यापक पुनर्विकास करके उसे 50 से 60 मंजिला मिश्रित उपयोग वाली गगनचुंबी इमारत में बदलने के लिए एक भागीदार की तलाश कर रही है।

निविदा प्रक्रिया (bidding process) की गोपनीयता के कारण नाम न छापने की शर्त पर पाकिस्तान सरकार के एक वरिष्ठ अधिकारी ने बताया कि वैश्विक डेवलपर्स की इसमें रुचि “अत्यधिक उच्च” है। अधिकारी ने उल्लेख किया कि सरकार को साझेदारी समझौते के हिस्से के रूप में जून 2026 तक 100 मिलियन डॉलर के शुरुआती भुगतान की उम्मीद है।

अधिकारी ने रॉयटर्स को बताया, “रूजवेल्ट न्यूयॉर्क की लगभग 42,000 वर्ग फुट की सबसे मूल्यवान भूमि पर स्थित है। आतिथ्य (hospitality) मॉडल से हटकर एक मिश्रित उपयोग वाले आवासीय और कार्यालय टॉवर की ओर बढ़कर, हम 1 अरब डॉलर से काफी ऊपर का मूल्यांकन प्राप्त कर सकते हैं। यह विदेशी संपत्ति की क्षमता को अधिकतम करने के बारे में है, विशेषकर ऐसे समय में जब विदेशी मुद्रा का एक-एक डॉलर मायने रखता है।”

यह परियोजना, जिसका प्रबंधन वैश्विक रियल एस्टेट सेवा फर्म जोन्स लैंग लासेल (JLL) द्वारा किया जा रहा है, चार से पांच वर्षों में पूरी होने की उम्मीद है, जिसमें कुल निवेश संभावित रूप से 3 से 4 अरब डॉलर तक पहुंच सकता है।

एक ऐतिहासिक स्थल: हिल्टन से प्रवासी आश्रय तक

यह समझने के लिए कि पाकिस्तान इतनी ऊंची कीमत की मांग क्यों कर रहा है, रूजवेल्ट के गौरवशाली अतीत को समझना आवश्यक है। 1924 में खुला यह होटल अपने समय का एक अजूबा था, जिसे जॉर्ज बी. पोस्ट एंड सन द्वारा डिजाइन किया गया था और इसे ग्रैंड सेंट्रल टर्मिनल की ओर जाने वाली सक्रिय रेलवे पटरियों के ठीक ऊपर बनाया गया था।

• 1924–1940 का दशक: आधुनिक विलासिता का केंद्र, यह इन-हाउस चाइल्डकेयर और ऑन-कॉल डॉक्टर की सुविधा देने वाला पहला होटल था। यह कॉनराड हिल्टन के लिए एक प्रमुख संपत्ति बन गया, जो प्रसिद्ध रूप से इसके प्रेसिडेंशियल सुइट में रहते थे।

• सांस्कृतिक प्रतीक: इस होटल ने गवर्नर थॉमस ई. डेवी के लिए चुनाव-रात्रि मुख्यालय के रूप में कार्य किया और इसे वॉल स्ट्रीट, द फ्रेंच कनेक्शन जैसी प्रतिष्ठित फिल्मों और हिट सीरीज मैड मेन में दिखाया गया है।

• 1978–2000: पाकिस्तान का संबंध 1978 में शुरू हुआ जब पीआईए (PIA) इन्वेस्टमेंट्स लिमिटेड ने इस संपत्ति को लीज पर लिया। 1998 में, पीआईए ने होटल को महज 36.5 मिलियन डॉलर में खरीदने के विकल्प का उपयोग किया—यह एक ऐसा आंकड़ा है जिसे अब न्यूयॉर्क के रियल एस्टेट इतिहास की सबसे बड़ी ‘खरीद’ में से एक माना जाता है।

• 2023–2025: महामारी के दौरान बंद होने के बाद, होटल ने न्यूयॉर्क शहर के लिए एक अस्थायी प्रवासी आश्रय स्थल के रूप में कार्य किया, जिसमें हजारों शरणार्थियों को रखा गया। आश्रय के रूप में इसका संचालन 2026 की शुरुआत में समाप्त हो गया, जिससे खाली इमारत वापस पीआईए के नियंत्रण में आ गई।

आईएमएफ कारक और आर्थिक आवश्यकता

रूजवेल्ट के मुद्रीकरण (monetize) का पाकिस्तान का निर्णय एक कठोर आर्थिक वास्तविकता से प्रेरित है। विदेशी मुद्रा भंडार के बार-बार खतरनाक स्तर तक गिरने और बढ़ते विदेशी ऋण के साथ, आईएमएफ ने अपने 7 अरब डॉलर के ‘विस्तारित कोष सुविधा’ (EFF) के लिए एक शर्त के रूप में राज्य के स्वामित्व वाले उद्यमों और संपत्तियों के निजीकरण को अनिवार्य कर दिया है।

आर्थिक विशेषज्ञों का मानना है कि रूजवेल्ट में हिस्सेदारी बरकरार रखना पाकिस्तान सरकार के लिए एक राजनीतिक रूप से समझदारी भरा कदम है। एक राष्ट्रीय ऐतिहासिक स्थल की सीधी बिक्री अक्सर देश के भीतर आक्रोश पैदा करती है; हालांकि, एक संयुक्त उद्यम राज्य को तत्काल नकदी प्रवाह सुरक्षित करने के साथ-साथ मैनहट्टन रियल एस्टेट के दीर्घकालिक मूल्यवर्धन से लाभ उठाने की अनुमति देता है।

सतत विकास नीति संस्थान (SDPI) के कार्यकारी निदेशक डॉ. आबिद कय्यूम सुलेरी कहते हैं, “रूजवेल्ट होटल सिर्फ एक इमारत नहीं है; यह दुनिया की वित्तीय राजधानी में पाकिस्तान की उपस्थिति का प्रतीक है। पुनर्विकास मॉडल की ओर बढ़ने से यह सुनिश्चित होता है कि देश न्यूयॉर्क में अपना अस्तित्व खोए बिना अपने राजकोषीय घाटे को संबोधित कर सके।”

इसे होटल के रूप में दोबारा क्यों नहीं खोला गया?

आलोचकों ने अक्सर पूछा है कि पाकिस्तान केवल होटल का नवीनीकरण करके उसे दोबारा क्यों नहीं खोल देता। इसका उत्तर संरचना की उम्र में निहित है। लगभग एक सदी पुरानी होने के कारण रूजवेल्ट की यांत्रिक, विद्युत और प्लंबिंग प्रणालियाँ अब बेकार हो चुकी हैं। ‘अमन न्यूयॉर्क’ या नवीनीकृत ‘वॉल्डोर्फ एस्टोरिया’ जैसे आधुनिक लक्जरी होटलों के साथ प्रतिस्पर्धा करने के लिए अनिश्चित रिटर्न के साथ करोड़ों डॉलर के पूंजीगत व्यय की आवश्यकता होगी।

इसके विपरीत, न्यूयॉर्क के “ईस्ट मिडटाउन रीज़ोनिंग” कानून वर्तमान की तुलना में काफी अधिक निर्माण घनत्व की अनुमति देते हैं। एक आधुनिक टॉवर इस साइट के उपयोग योग्य वर्ग फुट क्षेत्र को तीन गुना कर सकता है, जिससे भूमि स्वयं इमारत की तुलना में काफी अधिक मूल्यवान हो जाती है।

आगे की राह

निविदा प्रक्रिया 2026 के मध्य में एक महत्वपूर्ण मोड़ पर पहुंचने की उम्मीद है। जैसे-जैसे JLL एक भागीदार की तलाश कर रहा है, पाकिस्तान सरकार दुनिया के सबसे विशिष्ट डेवलपर्स को आकर्षित करने के लिए “मैडिसन एवेन्यू” की प्रतिष्ठा पर भरोसा कर रही है। इस्लामाबाद के लिए, रूजवेल्ट पुनर्विकास की सफलता केवल एक रियल एस्टेट सौदा नहीं है—यह देश के व्यापक निजीकरण कार्यक्रम और वैश्विक मंच पर उच्च-मूल्य वाली संपत्तियों के प्रबंधन की उसकी क्षमता के लिए एक लिटमस टेस्ट (कड़ी परीक्षा) है।